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在选好城市，准备好资金之后，购房人往往会开始考虑下列需求：上班方便的需求、孩子上学的需求、对房屋品质的需求、对居住舒适度的需求、对房子面积大小的需求。通过综合考虑这些需求，我们就能初步锁定购房的区域和房子的类型。

房地产行业严格遵守一分钱一分货的硬道理，房子的价格便宜或者高昂，一定是有原因的

买房一定要先看房。我一般是先用一天时间把所有的目标小区转一遍，然后再联系中介看房子。用两天时间走完问完，我在一个区域基本就是专家了，能确定我喜欢哪个小区。

然后我就会委托中介帮我专门找某个小区的房源。

要特别注意，一个小区的房源有可能分散在多个中介的手里，尤其是那些门店离小区很近的中介。

卖得好的小区，附近一定有中介的门店。中介门店又往往连在一起。我们锁定小区之后，就要挨家挨户上门拜访，通过多个中介寻找同一个小区的房源，通过多个中介对同一套房子询价，通过比较多个中介来确定最合适的中介费，这样既可以避免信息不对称，又可以省掉数万块钱。

购房人亲自去小区转悠的时候，二手房小区的优势就体现出来了。

1. 车位是否紧张、业主都把车停在哪里
2. 地下停车库是否漏水
3. 小区环境是否优雅
4. 小区的公建配套设施是否正常运转
5. 小区门禁严格不严格
6. 小区的垃圾是否及时得到清理
7. 楼道里是否干净。

结合这个小区的房龄——如果2002年开盘的小区，到了2017年还是很干净，你就可以推测出这个小区有很好的品质。

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通过中介找房子的时候，你还可以了解一个重要的信息：房源数量。

一个大规模的小区，建筑面积10万平方米大概有1 000户。大部分城市的小区都小于这个规模。

一般来说每100户里面，有两三套房源在卖是正常的，所以一个大型小区随随便便也能有一二十套房子供你选择。如果一个小区房源特别多，附近其他小区房源都不多（市场行情很好的时候），说明这个小区有问题。没有问题为什么业主都卖房子还卖不出去呢？

同理，当一个区域的好几个小区剩余房源都比较多，就某个小区房源数量少的时候，也间接说明这个小区的品质不错。剩余房源的数量和周边各个小区房源的数量，是除了价格因素之外我们判断社区品质的重要手段——物以稀为贵。

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怎么才能看出来小区物业好不好呢？有如下5个办法：•看小区有没有业委会•看小区楼道干净不干净•看小区电梯好用不好用（适用于房龄8年以上的小区）•看小区是不是谁都能进（安保是否严密）•去逛逛业主论坛，看有没有业主正在维权

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我们现在说的房子，一般是指70年产权的住宅。按照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的规定，买房的时候，业主会取得房屋所有权和土地使用权。这两个权利被记录在不动产证上——以前是分别记录在房产证和土地证上的。有的城市没有土地证，比如北京，只有开发商和少数平房有土地证，大部分房子都只有房产证。现在随着不动产登记制度的推进，买房的时候业主的老房产证会换发成购房人的不动产证。

房产证上面其实也有一些关于土地权利的内容，比如土地性质是划拨（白给）还是出让（买来的）。买二手房的时候需要注意这一点，因为不是说你买了房子，这个房子的产权就重新往后推70年。只有当房子原来的土地性质是划拨时，你买房之后补缴土地出让金，土地性质变成出让，房子才会从0开始用70年。如果你买房的时候土地性质就是出让，土地的70年产权是不会重新计算的。所以如果业主已经住了69年（实际上北京还没有这么老的房子），你再住1年就到期了。

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法律上对房子的分类很简单，只有商品房和存量房两种，商品房就是一手房，存量房就是二手房。商品房采用期房预售制，购房人从开发商手里买房，存量房是购房人从业主手里买房。

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为了降低交易成本，二手房交易的双方通常会把网签价格做低，但是不能低于政府指导价。所谓政府指导价，就是地方政府的房屋管理部门每年公布的全市不同区域的指导价格。比如交易价格一平方米已经到2万元了，指导价是1万元，那么网签的价格是不能低于一平方米1万元的。

由于过户时产生的税费以网签价格为基数，所以在二手房交易中，网签价格通常会与真实的合同价格不同，网签价格高可以多贷款，网签价格低则被用来降低税费。现在大部分交易都存在这种情况，可以说，90%以上的交易都会把网签价格做得比实际价格低。中介可能会说这种做法是完全没有风险的，事实却不是如此。

比如中介自己就有风险——避税是违法的，中介知法犯法。业主和购房人都有被举报的风险，一旦被地税部门处罚，也是一罚一个准儿。但是地税部门一般不能主动审查这种避税行为——毕竟政府部门只能看到网签的价格。

除了上述风险，这种做低税费并由买家承担全部税费的方法，其实对买家相当不利。业主可以利用这一点恶意毁约。比如，先约定由杨先生作为购房人承担所有的税费，然后约定避税的事情。等到过户的时候房价涨了，业主就不再配合。因为避税本身带有违法性，所以任何一方都不能以双方有约定为由去强迫对方违法，这个时候依法纳税就成了毁约者的挡箭牌。因为法律虽然禁止恶意避税，却并不禁止双方约定由一方承担另一方的税费。

避税的约定无效，承担税费的约定却有效，两者合二为一就导致了杨先生的尴尬遭遇。

其实杨先生在签合同的时候加一句话就可以规避这个问题：过户时产生的税费由买方杨先生承担，但是以2万元为上限，超出部分由业主承担。假若有业主直接以避税为理由解除合同，是不能得到法院支持的。

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./webui.sh –disable-nan-check –skip-torch-cuda-test –upcast-sampling –no-half-vae –use-cpu interrogate

best quality, masterpiece, a happy (dog) and a cute girl, watercolor style

在 prompt 中添加 () ，默认情况下会让对应的单词产生 1.1 倍的强度。双括号 (()) ，则表示 1.1 x 1.1 倍的加强。也可以直接将数字写上去，例如 (dog:1.2) 。

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元素法典

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“满”，就是房产证下来了几年。“唯一”，就是业主只有这一套房子（一般是本省市内）。

这个满几年是看房产证或契税完税凭证的时间，哪个早就按哪个算。如果中间重新办理过房产证——比如因为房主去世发生了继承、换发了新的产权证，就可能按照新的房产证重新计算时间。法律没有规定得太细，尺度完全凭工作人员的判断来掌握，所以提前问清楚很有必要。

我曾经经历过一个案子，地税坚持按照换发房产证的全额征税，一下子增加了17 万元的税费，客户没办法了，高价聘请了律师——结果律师和地税“吵了一架”，才把多出来的税免掉。

个人所得税的免税政策原先是满五唯一，意思是房子要满五年，而且业主只有这一套房子，才能免税。所以满二免增值税，满五唯一免个人所得税。如果满二不满五，就算房子唯一也没有什么用。

个人所得税有两种计算方式，一种是合同成交价的1%（有的城市可能比例不同），另外一种是交易差价的20%。

对于这两种方式，有的城市是你可以二选一，哪个低选哪个，有的城市则是只能选择20%。差价的20%，这个金额可能会非常大。比如你买的房子是业主继承取得的，相当于业主没花一分钱就拿到了房子，如果房子网签价格是200万元，那就意味着个人所得税是40万元。如果一开始约定了所有的税费都由你承担，你又不知道个人所得税费这么重，你怎么办呢？

有的时候双方都以为没有这么重的税——中介说没有，结果交易的时候地税说必须按照20%征税，交易就进行不下去了。

不符合满五唯一，差额(总价-房屋原值-缴纳税金-合理费用) × 20%

1.根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》整理。 2.合理费用：原契税、本次增值税、装修款、贷款利息等。

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增值税则是房屋增值部分——合同成交价和取得房屋的交易价格的价差的5%。

不满2年，全额征收=总价/1.05%*5.6% 满2年及以上，免征

1. 5.6%=增值税（营业税）5%+其他税费（包括教育附加费、城建税）的平均值0.6%。
2. 总价为网签价格或者核定价格，取高值。

增值税的免税条件就是满两年。

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契税通常是网签交易价格的1%—3%。

计算公式：（网签价–增值税）×应缴纳税率。参考法规： 1.《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。 2.《北京市契税管理规定》。

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