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三种认识方式

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我们可以粗略地区分出三种主要的认识方式，对应三种认识对象：

1. 对事实的认识(knowing-that) 例如，弗雷德知道聚会取消了。
2. 对某物或某人的认识(knowing-him/her/it) 例如，我认识萨莉，欧文了解披头士的每首歌。
3. 对如何做某事的认识(knowing-how) 例如，塞尔达知道如何给吉他上弦。

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人人都该懂的认识论

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1. 封面的通讯地址、邮政编码、联系电话如果以后要打官司，这里的联系方式是法院要用的。
2. 房屋基本情况写清楚房屋规划设计用途是住宅还是商业，面积等要核实清楚。
3. 房屋权属情况涉及这个房子上有没有抵押贷款和租赁合同，要口头问业主。只要是用银行贷款买房子，除非贷款提前还清，否则一定是有抵押的。房屋的租赁情况要核实，买卖不破租赁。
4. 房子的价格和房款的支付方式一般这个都会在补充合同中细化，所以只要数字没错就没有问题。
5. 房屋的交付关于什么时候交房这个问题，如果合同上的条款和口头约定不一致，就一定要在补充协议里约定清楚。
6. 违约金，包括逾期交房、逾期付款一个对你有利，一个对你不利。从买家角度说，最理想的情况就是逾期交房违约金很重，逾期付款不要违约金。逾期付款时间非常重要，要时刻提醒自己不能晚于合同规定的时间付款。
7. 税费相关规定税费是敏感条款，范本合同不可能让一方承担另外一方的费用，所以这个条款如果不管它，或者不签补充协议特意说明，业主要承担的税费比购房人多很多！
8. 权属转移登记关于过户的违约金的，很多中介为了方便，签到这里就会四处画叉，提前跟他说让他写数字进去。
9. 争议解决方式你要提前想好，要不要做仲裁。仲裁比较贵，但是支持败诉方承担胜诉方的中介费。如果你自己对仲裁不了解，选法院！在二手房纠纷中，有效率地保全房子是最重要的，时间和费用反而不要紧。

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看过房之后，如果对房子很满意，你可以告诉中介你决定买这个房子。这个时候你有两个选择。

• 通过中介去联系对方谈价格。
• 直接让中介约对方见面谈价格。

80%以上的人都会选择1，我建议选择2。我们在价格谈判中要掌握几个原则。第一，凡是涉及价格、交易流程这些比较敏感的问题，最好是见面说。第二，谈判时间拉得越长，对买家就越有利。第三，成交越早，对买家就越有利。

中介公司为了避免买卖双方绕开中介交易，比较倾向于采取中介公司替你协商价格的方案。由于是隔着买家、卖家联系，中介会和买家说一套、和卖家说一套。比如房子交易价格200万元，你觉得贵，对方觉得便宜。中介先告诉你，他会努力把价格砍下来，以换取你的信任。然后他会到业主那儿说自己的买家有诚意，可能会出高价把价格抬上去。

谈判时间长为什么对买方有利呢？这就是沉没成本原理。现在一套房源通常有好几个买家。业主大部分都是普通人，精力有限，熬不住。他在哪个买家身上投入的时间多，就会对谁的信任度高——谁都清楚卖房子是个大事，后面还要和买家相处很久。业主对谁的信任度高，就会和谁交易。价格反而不是最主要的问题。

拉长了谈判时间，比如我从下午两点开始和业主一直聊到深夜，其他购房人就丧失了机会（包括报高价的机会），交易就对我更有利。

中介人员都很乐意陪你熬到天亮，所以好好准备一番，把时间定在下午，然后做好谈到一两点钟的准备。只要你的准备比对方更充分、更有耐心，不签下合同坚决不走，那么通常来说谈判的胜利会属于熬得住的一方。谁熬不住了，谁就会答应对方的一切条件。

这些条件包括：•价格，没有谁不关心价格。•交易顺序，先付多少钱后付多少钱，什么时候付钱。•时间，什么时候能办完贷款，什么时候能过户。•解抵押，房子上面有没有贷款，什么时候解抵押。•税费，房子是满五唯一还是继承取得，费用谁来承担。•共有权，是不是夫妻共同财产，另一半是否同意出售房屋。•网签，什么时候做，按照什么价格做。•定金，交多少。•户口，户口情况，什么时候迁入迁出。•租户，房子里面有没有租户，租户什么时候搬走。•交房，什么时候交房，能不能提前入住。•过户，过户给谁，有什么特殊需求。•签约，先签定金协议还是直接签范本合同，要不要补充协议。•付款。

一开始你约业主可能只是说谈谈价格，再下来可能就把合同签掉了，这个过程中双方谈下来的每一个条件——也可能是业主说服你加了10万元、8万元，也可能是你说服业主便宜了5万元、10万元，随便就能超过你一年的收入。那么这样思考的话，让你吃饱点儿睡好点儿，保持好的精力和体力来和业主周旋对不对呀？

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中介费在居间服务合同里。这些合同一般都是中介准备的，买房的时候他会让我们签几次字。

第一次签字是看房的时候，他要你签一个看房确认单。防跳单条款一般都藏在这里面。如果没有买房经验的话，我的建议是尽量不签这个，等到买房之后再签也来得及。至于是不是签了这个中介就一定能告赢，或者不签就一定告不赢，并不是绝对的，但是它会影响概率。

第二次签字是你和业主谈妥了签合同，这个时候中介会拿出一摞合同让你签，其实这最少是两份合同，一份是你们之间的买卖合同，一份是居间服务合同。也有中介会把两份合同合并为一份居间买卖服务合同。

第二次签字会决定你的中介费是几个点。

记得前面说过中介费里面还有个所谓代书费吗？其实正规的合同应该有三份，第一份是政府的买卖合同范本，这个原则上不能改。在有些城市，这个范本必须花钱买，所以都是打印好的。但是因为上面有很多空，所以打钩就非常讲究。

这个打钩的过程一般都由中介代劳，这就是代书费的来源。为了能让你早一点儿签合同，这些对你来说至关重要的钩往往是怎么简单怎么来，原则上就是，尽可能缩短交易流程和交易时间，促进成交。

第二份是一个补充协议，可以手写，也可以由中介提供。这里面可以改政府合同里不能改的条款，也会把买卖双方的特别要求写进去，所以特别重要。

第三份就是居间服务合同，这里面的讲究也很多。

第三次签字是网签、面签、预约登记等，不过就不像前面这两次这么重要了。

有的时候，合同履行到一半还要再签补充协议。签合同本身就是一个把双方合意的结果落实到书面的过程，任何时候双方有想法上的改变都可以提出签订补充协议。

那么，我们该在什么时候针对中介费讨价还价呢？

1. 看房前。
2. 看房后、签合同前。
3. 签合同后。

答案是：2。

这个时候讨价还价的秘诀就是：找不同的中介看同一套房子。

中介彼此之间竞争很激烈，大家都想垄断房源、垄断客户，但是都做不到。中介和中介之间会互相安插“钉子”、买卖资源。所以你家有的房源，往往我家也有。

看过房子之后，你就了解了这个房子所处的小区，房子的楼层和户型。这个时候你直接去小区物业或者附近的中介，问这个房子的房源他们有没有。然后你问他中介费怎么收？他可能回答你说国家规定3%，公司规定收多少，以及什么级别、什么权限收多少之类的。记住，这些都是话术。中介心里也清楚，大家的服务大同小异，优势只在房源上。一旦你说出具体房源位置，中介明白你显然是在别家看过的。他要是不明白，你就直接告诉他说自己在别家看过房子了，现在就来谈谈中介费，价格合适就在他这里签，价格不合适就找别家。

这种情况下，中介为了拿到单子，一般都会降价。这样转一圈下来，你就可以拿到低价——根据自己的谈判能力具体操作，照着1.5%—2%努力。

现在的中介费用已经完全由市场主体自由决定，国家不再进行限制，但是跟中介说好的价格肯定要写到合同里。虽然很多中介并不会强制你立刻交钱，但是合同往往会约定签约就要交中介费。作为购房人，越晚交中介费越好，最好是约定到过户之后。购房人也可以要求中介在居间合同中注明“交易不成，全额退款”。

为了能赚到中介费，居间合同通常会包含一个条款：不管是买家违约还是卖家违约，都要付中介费！不过付中介费的人可以向违约方要钱。

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• 不要太信任你的中介。
• 找多个中介看房。
• 找大的中介。

购房人在买房的时候，需要接触的第一个人就是中介，然后才是业主。购房人又或多或少地承担了佣金，所以购房人会想当然地认为帮助自己防范风险是中介服务的一部分。你把东西卖给我，保证质量不是天经地义的吗？

答案是否定的。因为中介卖给你的是别人家的东西，对他来说有什么责任和风险是小问题，不成交、没有业绩、被扣薪水才是大问题。所以对中介来说，如果房子有风险，告诉你，这一单就可能做不成了；反过来，如果他不说，钱他赚了，他也不见得一定要还给你。

中介公司拼的是规模，而不是服务；中介拼的是业绩，而不是口碑——绝大多数人不会买了房立刻在同一个小区再买第二套或者把房子往外卖，所以中介生意没什么回头客。北京一家比较大的中介，有19 000个员工，每个月招聘6 000人，但是总人数还是非常稳定地保持在19 000，因为每个月同时也有6 000人离开。也就是说，中介向你隐瞒实情的时候，他是没有什么负担和底线的：骗了你这一次，大不了离开这家门店或者离开这家公司。作为消费者，我们长个心眼儿没什么不对的。

为什么找中介要找我爱我家、链家这样的大中介？因为小中介出事的特别多（虽然大中介也不少），出了事以后门店一关，你的钱就拿不回来了。大中介相对比较重视自身的信誉，如果确实是因为中介的个人行为给你造成了损失，中介公司会赔偿你。

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填平原则，意思就是你是受害者、被侵权方、守约方，别人侵犯了你的权利，给你造成了损失。法律在大原则上是让受害者填平损失，也就是人家从你家挖了多少土，就给你填回来、拍平了，这事就算是了了。

我们的法律规定中极少见到惩罚性质的赔偿金。目前的赔偿额度主要有《中华人民共和国消费者权益保护法》的三倍，《中华人民共和国食品安全法》的10倍和 2003年最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》中的不超过双倍。

除此之外，《合同法》还特别对违约金做了约束，即原则上不超过实际损失的 130%。也就是说，假如人家违约了，给你造成一元的损失，虽然你们约定违约要赔100元，但对方可以认为约定的金额太高了，法院就可以判对方赔你一元三角。

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选好楼之后要考虑楼层的问题。一般是顶层、底层便宜，高层相对比较贵。比如一个20层的房子，十几层比较好——既不容易被遮挡采光，通风也相对好一些，有的房子高到一定程度蚊子也上不来了。不过不要以为楼层高了就不会吵。

顶层之所以便宜是因为容易漏水，而且从保温的角度来说，顶层冬天会比较冷，夏天又比较热，因此尽量不要考虑顶层。漏水是个非常麻烦、非常难处理的问题，基本上修了还会再漏。

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采光也是非常重要的因素，有的房子卖得便宜，是因为采光有缺陷。朝南的房子采光好，北面的房子可能就相对阴湿。晚上去看房是看不到采光情况的，所以看房尽量约白天。

噪声和通风问题比较容易看出来，就是你把所有窗户都打开，听、感受，把窗户都关上，再听，要在每个房间尤其是卧室听。卖房的时候没有业主会跟你说房子通风不好、噪声太大、采光不好的，问他们没用，只有自己的感受最重要。有的人对噪声不敏感，有的人则对声音特别敏感。如果房子买了以后还有别人要住，或者你现在还不知道未来的对象是否对噪声敏感，那么你就尽量买个安静的房子。

噪声问题是可以通过安装比较好的窗户来解决的。

取暖问题也是一个考虑因素。屋子里头不暖和，到了冬天就不舒适。如果你买房的时候不是冬天，就只能靠这个小区其他邻居给你情报，看房子是看不出来的。

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应该首先排除临街的房子，因为临街的噪声问题是舒适度的一个重要杀手。大家要尽量买靠里边的房子。

景观是影响价格的显性因素。之前我在上海住的房子可以将黄浦江外滩、城隍庙、东方明珠一览无余，阳台上放一台跑步机，一边欣赏美景一边跑步也蛮享受的。但是无论多美的景观，只要看久了就无爱了。景观一般和安静私密是冲突的，基本上景观越好就越吵。海景房、江景房、湖景房、山景房都是这个道理，因此本地人一般都不住海边，只有外地人才傻傻地买海边的房子。

你想要看到远处的景观，房子前面就不能有遮挡，可没有遮挡就挡不住噪声。虽然你可以通过安装比较好的窗户来隔音，但吵还是难免的。看房的时候，噪声问题非常容易被忽视，却又最不该被忽视。白天吵不吵，晚上吵不吵，哪个楼吵哪个楼不吵，你感受一下就知道了。如果是偶尔住一下，或者把房子当民宿，景观就很有用。相反，如果是自住，景观其实是首先应该放弃的因素，你应该在保障安静私密的基础上考虑景观。住得舒服远比朋友来了夸一句“真好看”要重要。

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