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解抵押，有以下两种操作方式：一、业主可以用自己的钱先解抵押（提前还贷），没有钱怎么办？业主可以通过担保公司向银行借款赎楼来解抵押，会产生担保费用和短期赎楼利息。

二、买家出钱让业主解抵押（比较常见）。但是这种情况有个问题，就是怎么保证钱给了业主后业主会去还贷？买家有以下两种选择。

第一种是对业主绝对信任，直接给业主钱。

第二种是钱不给业主，让业主授权给买家或者中介，由买家或者中介出面去还贷款解抵押。

第一种情况下，要是让业主用买家的首付解抵押，买家有什么风险？

我们律所有个客户，妈妈给女儿买房。卖方是个小姑娘，“80后”，富二代。总房款200万元，购房人给了业主120万元首付，让业主去解抵押。结果小姑娘拿到首付款后，没去解抵押，把钱借给了男朋友。

把钱借给男朋友这种事是有风险的，男朋友果然不见了。小姑娘没有钱没法解抵押，所以只能耍赖不给购房人过户。购房人就只能告小姑娘。可是购房人已经支付了120万元，而房子上还有120万元的贷款没有还，如果要过户，购房人就只能替小姑娘再出120万元。这样买这个房子就多花了40万元。

经过律师的争取，最终由中介垫上了这40万元。如果不是中介靠谱，这个妈妈真是难以安生。

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网签（预告登记）与交首付款

签订买卖合同后，双方要及时进行网签。网签可以避免业主一房二卖（业主仍可与第三人签订买卖合同，只是若已经网签，第三人将无法取得房屋产权），也可以避免其再次对房屋进行抵押。

约定在网签当天交首付，对于买方来说较为有利。当然，为了防止网签后，房主无法解抵押或出现其他情况，可以对首付款进行资金监管，以确保已支付的款项能够用来解除房屋之前已经有的抵押贷款，防止卖方将钱取走后不用来偿还银行贷款，导致买方无法再次用房产贷款，或需要再出钱替卖方将抵押解除后方能顺利取得房屋产权。

不论是贷款还是缴税，都是以网签合同而不是补充协议为准。由于办理贷款、审税、过户都需要用到这份合同，所以虽然叫“网签合同”，也需要打印出来签字。

网上是可以查到网签合同的，买家卖家都能得到一个密码去官网查询。

网签合同的价格、条款可以和手写的合同不一致，不一致的地方以手写合同为准。

因为有人拿网签合同避税，所以网签的价格要比实际成交价低，但是不能低于政府指导价。有人为了多贷款，会故意提高网签价格，这都是违法违规行为。

网签出了问题怎么办？可以解网签。

网签不解除，业主就不能把房子过户给别人。

网签的解除，必须是买家卖家一起去。比如北京，要求双方一起拍一张照片——很像结婚照。所以如果做了网签，购房人的权利就能在一定程度上得到保障。但也不是说做了网签就高枕无忧，业主依然有可能为了毁约去给房子做抵押和查封。

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买卖合同的重点有三个：

• 交易流程
• 时间期限
• 违约责任

其他都是细节，比如一定要明确约定交易主体、房屋的位置、大小、总价或单价等合同主要条款，若房产有共有权人，要让共有权人一起签字，避免以后出现共有权人不同意出售导致无法取得房屋产权的情况。

付首付、过户、交房等时间节点一定要明确约定，有必要在补充协议里单独写出来，且不能相互矛盾，否则以后一定会扯皮。

如果该房产附有户口，一定要明确约定户口迁出的日期以及不迁出要支付的高额违约金，去法院起诉要求对方迁出户口是不能被支持的，因此一定要把户口不迁出的问题转化成法律可以执行的高额违约金，以保护自己的合法权益。

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你怎么知道你要买的房子就没被法院查封呢？

解决办法就是拉产调（产权调查）。一般来说，中介负责在交易前后（一般是签约后）去不动产登记部门对房子的情况权属进行调查。

购房人如果想要求稳妥，就把签约环节拆开，第一次只签一个定金合同支付定金，然后拉产调，之后第二次去签正式合同。

还有一个方案就是在签了正式合同之后先交定金，拉产调，然后再支付首付，这是比较通行的做法。

在做产权调查的时候，购房人要注意以下两点。

1. 房屋是否存在查封

如果你买的房屋存在查封，说明业主在外面有债务。如果遇到法院“轮候查封”的情形，购房人在解除房屋上的第一笔“查封”后可能还需要解除“第二笔”、“第三笔”，最后我们的购房人很可能会遭遇“钱房两空”的问题。

1. 房屋是否存在抵押

最常见的抵押就是银行抵押贷款。有抵押的房屋是没有办法过户的，需要办理解抵押的手续。

“拉产调”很简单，没有必要委托中介人员去办理，产权人带上身份证明到不动产登记中心就可以，购房人拿着购房合同也可以去。不过有购房合同的时候，购房人的定金已经交了，已经有了一定的风险。所以你有两个选择：可以签约前邀请业主去不动产登记大厅查询产权登记情况，也可以签约后你自己去或者让中介替你去。

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2014年 月 日，陈世民向本人（姓名：许晓东，身份证号：_____）借款万元（大写：____），并约定将陈世民所有的、位于北京市海淀区国足夺冠小区3号楼1单元07A的房屋进行抵押。截至2014年11月21日，陈世民都没有按照约定期限偿还本人借款及利息。

现陈世民欲将北京市海淀区国足夺冠小区3号楼1单元07A房屋出卖给张泽天，本人知道并同意陈世民出卖该房屋，并承诺保证配合陈世民在该房屋过户给张泽天前办理上述抵押注销登记手续，同时，本人承诺，在陈世民与张泽天签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》之后，不对该房屋行使任何权利（包括但不限于针对该房屋行使抵押权、向法院申请强制执行、查封该房屋等行为），待张泽天将该房屋过户之后，本人对债权直接要求陈世民进行清偿，与该房屋无关。

以上内容系本人真实意思表示，特此承诺。承诺人：签订时间：年 月 日

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甲方（卖方）：陈世民 身份证号：411111111111111111 通讯地址：北京市昌平区没有庄园A区A9—5 甲方（卖方）：周隆基 身份证号：422222222222222222 通讯地址：北京市昌平区没有庄园A区A9—5 委托代理人：顾霸天 身份证号：622222222222222222 通讯地址：北京市昌平区不存在花园65号楼5单元302

乙方（买方）：张泽天 身份证号：622222222222222222 通讯地址：北京市科学家大道核能产业园B座205室

鉴于甲乙双方于2014年11月23日就北京市海淀区国足夺冠小区3号楼一单元07A房屋(以下简称“该房屋”）买卖事宜签署了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：BF——2007——0129）及其《补充协议》，现经双方协商一致，对于合同条款做出如下变更，以资双方共同遵守：

一、原《北京市存量房屋买卖合同》第十条第（一）款约定“当事人双方同意，自本合同签订之日起 九十 日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”以及《补充协议》第八条约定“（甲方）并协助乙方在本协议签订之日起九十日内办理上述房屋的产权过户手续”，现双方重新约定，增加一款为：如双方未能在上述条款约定的九十日内办理完毕该房屋的产权转移登记手续，则时间顺延三十五日，甲方应当于顺延的三十五日内办理完毕该房屋的产权转移登记手续。

二、2014年11月23日签订的《补充协议》第八条约定“甲方应当确保该房屋在办理产权交易时该房屋满五年且为其唯一住房”，现双方约定更改该条款为“甲方应当通过法律允许的合法方式确保该房屋在办理产权交易时该房屋满五年且为其唯一住房”。

三、本协议自签订之日起生效，一式二份；甲、乙双方各执壹份。

甲方： 乙方：签订时间：年 月 日 签订时间：年 月 日

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封面 #

甲方（卖方）：陈世民 身份证号：411111111111111111 通讯地址：北京市昌平区没有庄园A区A9—5 甲方（卖方）：周隆基 身份证号：422222222222222222 通讯地址：北京市昌平区没有庄园A区A9—5

委托代理人：顾霸天 身份证号：622222222222222222 通讯地址：北京市昌平区不存在花园65号楼5单元302

乙方（买方）：张泽天 身份证号：622222222222222222 通讯地址：北京市科学家大道核能产业园B座205室

甲乙双方就北京市海淀区国足夺冠小区3号楼一单元07A房屋（以下简称“该房屋”）的买卖现达成如下补充协议，以资双方共同遵守：

基本情况 #

2014年11月21日甲乙双方签署了该房屋的《北京市存量房屋买卖合同》，该房屋成交价格为：人民币 5 350 000 元（小写）， 伍佰叁拾伍万 元整（大写）；

经买卖双方协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及该房屋附属设施设备共等共作价为：人民币 2 550 000 元（小写）， 贰佰伍拾伍万 元整（大写）；上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。

乙方应于本协议签订之日起5日内向甲方支付定金人民币 20万 元（小写），贰拾万元整（大写）（含乙方于 2014 年 10 月 30 日向甲方支付的定金人民币五万 元）。

甲方应负责办理该房屋的房屋核验工作。 #

乙方应负责办理购房资格审核工作。 #

解除抵押 #

该房屋存在中国工商银行抵押权，并做了抵押担保，抵押数额人民币 300万 元（小写）， 叁佰万 元整（大写）尚未清偿，同时，该房屋还存在许晓东的个人抵押权，抵押数额450万 元（小写），肆佰伍拾万 元整（大写）尚未清偿。

上述两项抵押权，经过甲乙双方平等协商，甲方应于该房屋产权转移登记前办理完毕所有解抵押手续，涉及的所有解抵押费用（包括本金、利息、实现解抵押的手续费等）均由甲方自行承担，与乙方无关。

办理网签 #

甲乙双方应相互配合于乙方购房资格核验通过之日起 三 个工作日内办理网签相关手续。

办理贷款面签手续 #

由于乙方需要住房抵押贷款人民币3 500 000元（小写）， 叁佰伍拾万 元整（大写）购买北京市海淀区国足夺冠小区3号楼一单元07A房屋，所以甲方应配合乙方于北京市海淀区国足夺冠小区3号楼一单元07A房屋的网签手续办理完毕之日起办理评估手续，并于评估手续办理完毕之日起办理贷款面签手续；

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凡是范本合同没提到的事情，都可以在补充协议里面约定。补充协议和范本合同不一致的，以补充协议为准。虽然之后我们办过户、办贷款会无数次地提交各种合同，但都是以这份最不起眼的合同为准！

在下面这份协议里，我帮助买家解决了多个问题：

• 业主方是夫妻，怎么避免以后夫妻互相毁约？
• 业主的房子有银行住房抵押贷款的问题。
• 除了银行贷款，房子上还有其他抵押权人的抵押。
• 买方要把钱支付给抵押权人，抵押权人配合解押。

在你买房子的时候，不要想着从网上下载一份合同然后填好了全抛给业主，业主是不会和你签有好几百个条款的合同的。所以你只需要把最重要的内容加进去。

比如这个房子里面确定了没有户口，业主要承诺“甲乙任何一方提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法完成房产交易的，则守约方有权解除合同，同时有权追究违约方总房价2%的违约金”。违约金这里你写20%也可以。

再比如你最担心的是税费不像业主说的那么低，你可以说“乙方自愿承担过户的税费，但以XXXX元为限，超出部分由甲方承担”。

虽然我们留了一下午和一晚上时间去谈合同，但是不代表我们应该事无巨细地把所有诉求加到协议上！如果你不能做到适当放弃一些利益，就可能买不到房子了。

所有的这些条款，最理想的是你全部把它们记在心里，然后在谈判的时候取得对方口头同意，签约的时候让中介加到补充合同里。这样三方都会认为这个合同是谈出来的结果，而不是你一方的意思。

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附件六 买卖双方承担税费的具体约定 1、出卖人承担的税费为【所得税】【营业税】【教育费附加】【城建税】【土地增值税】【印花税】【综合地价款】 2、买受人承担的税费为【契税】【印花税】【土地出让金或土地收益】

在上面这些附件中，附件六对我们最重要，如果不填写，就默认是双方各自承担各自的税费。以后履行合同顺利的话，你可以按照交易习惯替对方缴税，但是如果对方不配合你，这就是你以后的筹码。

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这次回乡，心里烦闷。一是刚换了工作，还有点飘然无着落的感觉；二是老屋被拆。我在辞职和入职之间，狡猾地打了个时间差，赚到了为期两个月的自由。哪也不想去，想回家休整休整。回来一看，家已经没有了。早听说要拆，要拆，老不拆，空悬着心；突然就拆了，风驰电掣。我一回来，放好行李，就跑去老屋。一看，全没了。青砖的老屋，连同周边的街巷、树木，那些我自幼生长于其间，完全无法想象会变更的事物，造梦的背景，一闭上眼都还历历在目的一切，全没了。不仅如此，整个县城都在剧变，新来的领导看样子颇有雄心，要在这山区小县施展拳脚，换尽旧山河。四处一逛，风景皆殊，我真切地感觉到世事如梦。一切皆非我有。没什么恒久之物。其实在城市中生活，我早已习惯如此，每天到处都在增删一些事物，涂涂改改，没个定数。有什么喜欢的景致，只当一期一会，不倾注过多感情，也就易于洒脱，没了就没了。只是对于故乡的变动，我一时没有防备，觉得难以接受。无论如何，那座安放在群山之间，覆盖着法国梧桐浓荫的小县城，已经不复存在了。

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