February 26, 2024
February 26, 2024
February 26, 2024
第一份签订的文件，叫作认购书。认购书讲了几件事，一是要给开发商付定金，二是在约定的时间内以某个价格购买房屋，签订购房合同。认购书一定会有这样的条款——若在指定的时间内购房人未去签订购房合同，定金不予退还。
我们还需要看这份认购书中，是否提到在签订认购书时，买家已经看过正式的购房合同。如果开发商压根儿就没有给你看正式的购房合同，最好在录音取证的同时询问售楼人员，正式的购房合同何时可以见到。
这其中有什么奥妙呢？
数年前，有一位史女士是我的客户，她在北京买了一个不错的房子，可以俯瞰紫禁城，房价非常高，定金也不少，她一下给了开发商50万元定金。但是刚交完钱她就后悔了，觉得不太想买这个房子，于是史女士找到售楼人员，问能不能不买这个房子，退定金。
售楼人员表示：不可以！如果买就来签合同，不买的话定金是不能退的。
史女士没办法了，到律师事务所寻求律师的帮助。
我们告诉史女士，如果想要把定金拿回来，就不能跟开发商说这套房子我们不买了，还是要去买的。史女士非常不理解，为什么明明是要退房，偏偏说去买房？在律师事务所办完委托手续后，我们让史女士在律师事务所跟开发商的售楼人员通了电话，通话的主要内容是约定去签订购房合同的时间。在电话里，史女士告诉销售人员，她改主意了，决定继续购买这个房子。售楼人员很高兴，立刻跟史女士约好了时间。
到了约定的时间，律所安排了两位女律师和史女士一起，以史女士闺密的名义去和开发商签合同。在签合同时，律师提出希望能够在合同中补充一些内容，同时对一些重要的合同条款进行调整。
开发商销售人员的态度非常强硬，明确表示过去根本没有这样的先例，楼盘的销售情况非常好，没有一个客户可以让开发商更改合同。售楼人员讲的话听起来也不是完全没有道理：购房合同是开发商定制的，所有的客户签的都是同一版合同，不能跟你这样签，跟他又那样签。
律师则表示，这样做并不符合甲乙双方平等协商的基本原则，强烈希望开发商能够让我们修改合同。我们让销售人员向开发商的法务总监或总经理请示，能否对合同内容进行适当的调整和放宽。
事情到了法务那里，法务又请示了上级，依然未能答应我们的条件。双方的律师经过数小时激烈的争论，买家也没能对合同内容进行任何修改。这么一折腾，购房合同是无法签下去了。
律师们回到律所，就以史女士的名义给开发商发了律师函，要求解除认购书，同时返还定金50万元。开发商当然不愿意直接答应我们的请求，既不同意还钱，也不同意解除协议。开发商说，合同上写得很清楚，如果不在指定的日期来签合同，定金是不退的。
看看，合同不让修改、不能协商，我们有这么充分的诚意却不同意和我们签合同，购房人已经是仁至义尽了！所以我们忍无可忍，只好拿起法律武器维护自己的合法权益。
这个案子很快就立了案，法院也很快做出了判决，50万元定金全部被返还给了史女士。
在签订认购书之后，签订正式的商品房预售合同之前，我们还有一次后悔的机会，可以用难度和成本相对较低的代价，把合同解除，把定金拿回来。所以如果你还想保留自己反悔的机会，那么在签认购书时要留个心眼儿，不要给开发商留下太多的证据，让开发商有非常充分的理由不把定金退还给你。
不想买这个房子却已经交定金的，一定不能说不想买，而是表示想买，要签购房合同。但是购房合同中有些条款不是很认可，希望修改。开发商肯定不愿意，那我们的合同就没办法签下去了，只能拿起法律武器解除认购书，请求返还定金。
千万别说你懂买房
February 24, 2024
只买最贵的，不买最好的。有很多购房人选择房子的方法是在一个区域里找最便宜的房子买，这种方法令人不敢恭维。
虽然有不少买了贵楼盘的客户找我帮他们维权，但是我依然认为买贵一点儿的房子更好——因为通常能得到比较靠谱的邻居。
在小区没什么问题的前提下，有了好邻居，物业品质就会相对提高不少。至少你不会天天遇到楼下楼上吵架，把垃圾到处乱丢的问题。选小区就是选邻居，选了好邻居自然就有好的小区。
小区出了问题的时候，你的邻居能力越强，对你越有帮助。相反如果邻居都是素质极差的人，那么就算你想要力挽狂澜，也迟早被淹没在群众内部斗争的汪洋大海里！
尽管贵一点儿的房子可能要多花十几万元甚至几十万元，但是这样的房子在房价上涨的时候能涨得更快，房价下挫的时候比较容易保值。
千万别说你懂买房
February 24, 2024
我给我儿子买了一套房子，房产证是小徐的名字，现在我要卖房，你来买房。这套房子虽然是我管理，但是在我儿子名下，按照法律就是我儿子的财产。但是中介带你见的却是我，我就要和你签合同。
如果我在合同上签上我的名字，这叫处分。
如果我在合同上签上我儿子的名字，这叫代理。
不管是代理还是处分，都要经过业主的同意，有个法律术语叫追认。比如我儿子愿意我替他卖房，或者卖房的时候他不同意，卖了以后他又同意了。房产证上写谁的名字，合同上就应该写谁的名字，也就是说，代理是比较好的。因为如果房产证上不是这个名字，写了别人名字的合同对业主没有效力，业主可以反悔。所以你首先要拒绝业主不是本人，签字也不是签他名字（不管谁签）的交易。
就算签了业主名字，如果业主本人不到场，这个合同效力可能没有问题，但是不代表业主有义务配合过户。要想让法院把房子判给买家，必须证明一件事：买家有相当充分的理由和证据相信业主同意卖这个房子。这就叫表见代理。
各位不用了解准确的法律概念，只要明白这个道理就够了。下面是法律规定:
我国民事法律范畴内的表见代理源于《合同法》第49条的规定，系指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
法律设立表见代理制度的目的在于维护市场经济秩序，避免善意且无过失的相对人合法利益受损。表见代理作为一种代理推定，其会产生合同约束力及于被代理人的法律效果，即该代理的行为后果由被代理人来承担，因此对于是否构成表见代理应当严格把握，以维护各方的正当利益。
表见代理的法律构成要件有四个：第一，行为人无代理权（含无代理权、超越代理权或代理权终止后代理）；第二，有相对人相信行为人具有代理权的表象；第三，相对人为善意且无过失；第四，行为人与相对人之间的民事行为具备有效成立要件。
作为守约方，购房人应当至少就以下问题进行举证：一是行为人实施了无权代理行为，即行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同；二是相对人依据一定事实，相信或认为行为人具有代理权，而该“相信或认为”的产生具备客观合理性。
下面这些证据，是如果日后上庭你能用得上的：
当然这些都是间接证明表见代理的证据，现在科技这么发达，再没有什么比当场跟业主进行视频连线，找中介或者朋友在旁边用手机录个视频更好的证据了！
千万别说你懂买房
February 24, 2024
本来正常的流程是业主配合买受人做住房抵押贷款。但是现在房价涨了，业主靠不配合买受人的方法来寻求解约，法院也不能强制业主配合买受人办贷款——总不能找法警拷着业主去银行。
住房抵押贷款之所以需要业主配合，是因为办贷款的时候房子还没有过户，还是业主名下的产权，因此住房抵押贷款是三方协议，少一方都不行，这个贷款就是放给业主的。
现在通过打官司，购房人直接成了业主。购房人拿着自己名下的房产去二手房转按揭贷款，这个贷款也是30年，购房人就还得起了。贷款下来以后，拿贷款去还过桥资金的本金，利息算下来就没有那么高了，在购房人可承受的范围内。
在市场好的时候，二手房转按揭是一种融资手段，一般是全款买房的业主事后又后悔了，想贷款缓解资金压力，一般二手房转按揭在拿到房产证之后三年内都可以做。由于这是比较便利的融资方法，又有银根缩紧的大背景，所以被叫停过。现在已经不是所有银行都能做二手房转按揭了。
为了避免风险，购房人一定要在起诉前或者同时，就提前到银行咨询规划好，因为在法庭辩论终结前，都来得及改变你的诉求，实在办不下二手房转按揭手续，赶紧转成打解除还来得及，否则拿了房产证办不下贷款，可就只能卖房了！
千万别说你懂买房
February 24, 2024
在购房人群体里有一些非常流行的错误的法律观念，比如只要业主同意支付违约金就能解除合同。
这种观点完全不对，付违约金也不是解除合同的必然条件，就好像想离婚不是离婚的必然条件。购房人可以告到法院，让法院判业主给购房人过户。这个官司要想打赢并不难，根据业主毁约的时间点，可分成如下几种情况：
第一种情况，有的购房人认为如果交的钱不够多，合同就不能继续履行。这个认识是错误的。要想通过打官司拿到房产证，交多少钱不是关键——几万元定金也能告赢，房子能不能过户才是关键。
第二种情况，贷款没办下来，法院在审理过程中（也可能是执行时）会要求买受人付清全款。有的购房人说，不能贷款，谁付得起全款啊？这不是让我解约吗？其实不是的，你不能付清全款的话，还有一条路：借钱。
对的，借钱，现在融资工具这么多，钱还是能借到的。问题就在于，借了钱之后怎么还？有的人说，借钱之后，把房卖了。这个方案需要的周期太长。过桥资金的拆借，一般利率可以达到每日千分之一左右。也就是说，借100万元，每天要还1 000元。一个月光利息就要还3万元，普通人根本不可能靠工资去付清利息。
如果卖房需要几个月时间，光是利息就有点儿让人无法承受了。怎么解决这个问题？答案是二手房转按揭。现在很多银行都提供二手房转按揭的服务，就是买受人在支付购房款之后快速拿到房产证，然后去银行做住房抵押贷款。
第三种情况，批贷了，业主不配合过户。据我所知，过去这种情况下法院有比较高的概率不认可批贷的效力，还是要买受人支付全款到法院，才能判继续履行，这就坑苦了买受人。
第四种情况，这种业主很少见，但也不是没有过户了以后又把房子要回去的案例。
房价涨了业主想毁约的时候，他们那种执拗劲儿是你很难理解的。知道什么叫“红了眼睛”吗，就是那样的状态。所以即便房子已经过户，有的业主为了能弥补一些“损失”（他们卖了房子想换大房子，结果却没换成），会赖在房子里不走。
千万别说你懂买房
February 24, 2024
我问业主：“那你同意卖这个房子吗？”
业主说：“我同意啊。”
我赶紧看了一下旁边的助手，确认他们是不是在录像——这种夫妻主张无权处分的案子，最核心的问题之一就是妻子是不是对交易不知情，是不是追认。小刘律师坐在我旁边，开始顺着我的话头提问题：“我们最担心以后钱拿不回来，你们能不能筹到钱？”
业主说：“钱我们是没有，所以我们才要卖房，你们把房子解除查封，我们卖了房子给你们退钱。哪怕给你们加个10万元、8万元的，补偿一下也没有问题。”
刘律师：“那你现在联系到其他买家了吗？”
业主：“联系到了啊，有人愿意280万元买这个房子，卖了房子我立刻给你们钱。”
刘律师：“到时候你不给怎么办？”
业主：“你放心，我们向来说话算话！你看你们是加钱买房，还是赶紧给我解除查封？”
一边担心守约方过户以后不给钱，好像办个住房抵押贷款要了他的命，一边又表示自己一定守信用退钱，说自己说话算话——明明白纸黑字的合同都可以不认。
我说：“加个10万元、8万元？”
业主一听，啪地一拍桌子：“妈，走，他们耍咱们玩儿呢！8万元、10万元，打发要饭的呢？咱们接着闹去！”
千万别说你懂买房
February 24, 2024
什么情况下房子无法过户呢？
在过去，房子就算做了网签也可以抵押，但是不能一房二卖。北京的房管局为此吃过官司，于是补上了网签后抵押这个漏洞。所以如果业主在网签之前毁约，就可以一房两卖，或者把房抵押出去，非常毒辣。
网签之后业主还可以设计一个诉讼，找一个人来告自己，从而保全房屋，使这个房子处于被法院查封的状态。在这个状态中，如果房子不能实际过户，法院就无法判决继续履行，只能解除合同，赔钱。
业主要赔钱的案子，不一定能执行到有效的财产——房子被其他债权人拿走了（一房二卖、抵押、查封都存在一个神秘的债权人），购房人难以证明这个债权人的真假，业主拿到资金很容易将其转移，比如全换成美元带到国外去了。所以在二手房房价上涨、业主违约的攻防战中，比的就是一个字：快！
不管你是哪一方，你都要第一时间行动，业主先抵押，业主赢，购房人先保全住房子，购房人赢。
千万别说你懂买房
February 24, 2024
如果不是一次性付清房款，买家还需要去银行贷款。贷款需买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。
购房人需要注意以下几点：
有的律师建议，最好在合同中对贷款批不下来的情况做出约定。因为政策变化引起的贷款办不下来，其实是可以解约的，如果约定这种情况下购房人要继续贷款或者支付全款，就必须按照合同约定走。所以不约定反而是最好的！
要特别注意，在贷款过程中，业主随时可能毁约，法院并不能强制业主配合你办贷款。这就意味着如果他要毁约，你就必须付全款。你不能付全款，就拿不到房产证。
千万别说你懂买房
当动机(motivation)、能力(ability)和提示(prompt)同时出现的时候，行为就会发生。动机是做出行为的欲望，能力是去做某个行为的执行能力，而提示则是提醒你做出行为的信号。